为推动城市危旧住房改造工作有序开展，加快实施城市更新工作，我局起草了《关于开展城市危旧住房改造工作的实施意见（试行）》，按照有关要求，现面向社会公开征求意见，有关意见或建议请于2025年7月18日前反馈至聊城市住建局。

意见和建议反馈渠道如下：

1.联系电话：0635-8492552

2.电子邮箱：hqazzbzhz@lc.shandong.cn

3.通讯地址：山东省聊城市东昌府区东昌西路南（建设大厦）三楼附308室，邮编：252000

附件：关于开展城市危旧住房改造工作的实施意见（试行）

2025年6月18日

关于开展城市危旧住房改造工作的实施意见（试行）

（征求意见稿）

按照国务院关于城市更新工作的部署要求，为推动城市危旧住房改造工作有序开展，加快实施城市更新工作，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》等，本着以人为本、改革创新的原则，经市政府同意，特提出如下实施意见。                    

一、适用范围

本意见适用于城市（含县城）建成区范围内国有土地上危旧住房的改造。所称危旧住房是指房屋使用安全鉴定单位鉴定为D级、C级的危险住房。

涉及不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、革命遗存、工业遗产等法律法规规定的保护对象及预先保护对象或位于历史文化街区、历史风貌区、历史名园、特色风貌林荫路、军事保护区以及宗教活动场所内的危旧住房改造还应按相关法律法规、规章和保护规划执行。

对纳入土地储备计划、征收计划的国有土地上的危旧住房，按照国有土地上房屋征收与补偿有关规定执行，不适用本意见。

二、工作原则

危旧住房改造以排除居住危险和安全隐患，推进城市有机更新为根本出发点和落脚点。按照“政府引导、政策支持；业主自愿、市场运作；党建引领、多元参与；因地制宜、分类施策”的原则改善居民居住条件。坚持探索创新、先行先试，由各县（市、区）政府（管委会）选取试点项目并组织实施，市发改委、市财政局、市自然资源和规划局、市住建局、市行政审批局、市税务局等相关部门给予政策支持。

三、主要措施

（一）多元参与，共建共享

城市危旧住房在无法实现市场开发模式的情况下，鼓励原物业权利人自行翻建或扩建。政府在政策扶持、要素投入等方面发挥引导作用，调动国有企业、社会民众、社会资本等多元主体积极参与。危旧住房实施主体可以包括以下情形：经法定程序授权或委托的物业权利人代表、物业权利人经法定程序授权或委托的国有或国有控股公司。

（二）因地制宜，分类施策

在确保改善房屋安全状况且不突破生态环境底线管控要求，在周边条件允许的情况下，城市危旧住房可采取以下方式实施改造提升。

1、维修加固。在不影响房屋结构安全的前提下，通过局部拆换（或加固）建筑组成部分、强化安全防护措施等方式予以改造。

2、拆除新建。拆除新建分为拆除翻建和拆除扩建两种形式。

（1）拆除翻建。通过不增加户数，基本不增加建筑面积（增加的面积符合本意见规定），优化公共服务设施予以改造。

（2）拆除扩建。通过适当增加户数、面积、公共服务设施等予以改造。

（三） 民主协商，多元安置

遵循自愿参与、民主协商、成本共担、等价交换的原则，制定危旧住房改造方案（包括资金筹集、安置补偿、工程建设、决策程序等）。安置方式可以采用异地安置、原址回迁、货币补偿等方式，符合条件的纳入住房保障体系等方式进行安置。居民应分摊的新建成本包括：原面积部分应分摊综合新建成本扣除政府补助部分；因共用设施（公摊）和为符合设计规范最低标准增加的面积部分，按新建成本分担；其他新增面积部分，按照不高于市场价格的90%负担，具体标准由县（市、区）政府（管委会）制定。

（四） 优化路径，流程再造

整合各类参与主体，聚集部门管理合力，构建规范明晰、科学公开的工作流程和实施路径。危旧住房改造工作流程可分为六个阶段：前期工作、方案设计、方案审查、实施建设、验收交付、产权登记。

1、前期工作。属地党委、政府指导物业权利人成立临时党支部。明确实施主体，划定改造范围，开展现场调查，第一轮征询相关权利人改造意愿须征得不低于90%权利人同意后进行方案设计。

2、方案设计。方案设计阶段统筹考虑安置方案、资金方案和建设方案，结合既有控规情况，多轮协调互动，形成综合最优方案，并进行第二轮征询相关权利人意见，须征得不低于90%权利人同意后方可确定方案。

3、方案审查。改造方案需经属地政府专题会议研究。主城区改造项目经区政府（管委会）同意后，由属地住建部门上报到市住建局，市住建局组织相关市直部门会商后，提报市政府专题会议研究。涉及控规调整的，一并研究确定。

4、实施建设。实施主体应与相关权利人签订安置补偿等相关协议，95%权利人签订通过后，按照工程建设基本程序，办理立项、规划、用地、施工等手续（豁免办理的除外）。

5、验收交付。所在县（市、区）政府（管委会）督促项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，落实安置补偿等协议约定内容。

6、产权登记。新建不动产以共同共有的形式先登记在全部权利人名下，然后按照析产或转移登记将房产登记到每个权利人名下。

（五） 创新政策，提供保障

1、规划政策。改建项目与规划用地性质不一致的，经属地政府确定规划近期不实施，可按方案设计对控规进行优化调整，办理相关建设审批手续。危旧住房改造项目，在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，对建筑间距、建筑退让、建筑面宽、建筑密度、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行控制，但不得损害或降低相邻住宅的采光、通风、通行等方面的权益。新建项目应执行现行国家工程建设消防技术标准，如因受客观条件限制确实无法满足的，应采取设置防火墙、提高建筑耐火等级、增设室内室外消防设施等措施使建筑满足消防安全设计要求。

拆除翻建项目不得增加改造户数，允许地上建筑规模增量不超过30%。物业权利人按照不低于现有房屋套内面积的原则置换新房，厨房卫生间面积达不到《住宅项目规范》最低标准的，可以适当增加面积，其中厨房增加到不低于3.5平方米，卫生间增加到不低于2.5平方米；套内建筑面积大于90平方米的，原则上不再增加套内面积。翻建危旧住房不增加建筑面积的，无需办理规划用地审批，直接办理建设工程规划许可手续。

拆除扩建项目鼓励增加地下停车位、地下室，有条件的可增加商业用房、配售型保障性住房、商品住房等，销售和运营资金用来平衡本项目资金缺口。

城市危旧住房改造项目如符合《山东省国防动员办公室关于规范防空地下室易地建设审批条件的意见》规定的不宜修建防空地下室的情形的，可申请易地建设。

2．土地政策。对拆除翻建不增加建筑面积的危旧住房改造项目，可继续按原证载土地权利性质使用土地，无需办理供地手续。对增加建筑面积的危旧住房改造项目，需根据增加的建筑面积办理协议出让手续，缴纳相应土地出让金。危旧住房改造项目可按上述原则保持原划拨用地性质，也可在实施过程中，结合居民意愿办理划拨用地协议出让手续，由宗地全部权利人作为土地使用权人，出让金按照原划拨土地上房屋性质、改造后增加的计容建筑面积等实际情况进行核算，由宗地权利人按照权利份额和性质共同承担。

3．资金支持政策。

危旧住房改造资金来源主要包括：物业权利人自筹的改造经费；实施主体投入的改造资金；国有企业参与改造项目增加面积的销售及开发收益；按规定可使用的住宅专项维修资金；相关部门争取到的国家及省补助资金和中央预算内资金；市、区级政府补助资金或奖励资金。

4、税费政策。改造项目符合国家、省有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。

5、金融政策。纳入危旧住房改造的项目，物业权利人可提取夫妻及直系亲属名下的公积金用于改造资金和房屋装修。鼓励金融机构和公积金中心提供贷款支持，因抵押物灭失，金融机构无法提供贷款的，鼓励担保机构为物业权利人提供担保。

　四、工作要求

（一）强化属地政府责任

危旧住房改造工作在市政府领导下，各县（市、区）政府（管委会）负责具体牵头组织实施。各县（市、区）政府（管委会）要加强领导，组织好危旧住房摸底调查、试点项目选定、方案编制、项目实施等工作，维护社会稳定。

（二）加强部门推进合力

各有关部门要明确分工，落实危旧住房改造工作责任。市住建局负责牵头制定危旧住房改造相关政策，做好改造方案审查等工作；市自然资源和规划局、市审批局负责牵头规划、土地、不动产手续办理流程再造，优化简化办理流程。发改、财政、住建、税务、金融监管等相关行业行政主管部门根据各自职责，履行好行业管理范围内危旧住房改造工作的指导、管理和监督职责。

（三）建立评估监督机制

各有关部门要对危旧住房项目推进过程中的政策制度、矛盾问题、实施成效及时收集，做好分析评估和实施总结，及时优化调整政策措施，不断改进和提升城市更新工作质量。

本意见自发布之日起施行，有效期X年。各县（市、区）政府（管委会）、各有关部门要在本意见下后，制定落实本意见的实施细则。

一、政策背景

按照国务院关于城市更新工作的部署要求，为推动城市危旧住房改造工作有序开展，加快实施城市更新工作，根据《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》等，本着以人为本、改革创新的原则，经市政府同意，制定本意见。  

二、适用范围

《关于开展城市危旧住房改造工作的实施意见》（以下简称《意见》）所称危旧住房是指聊城市城市（含县城）建成区范围内国有土地上使用安全鉴定单位鉴定为D级、C级的危险住房。

三、主要内容

（一）关于基本原则。按照“政府引导、政策支持；业主自愿、市场运作；党建引领、多元参与；因地制宜、分类施策”的原则改善居民居住条件。坚持探索创新、先行先试，由各县（市、区）政府（管委会）选取试点项目并组织实施，市发改委、市财政局、市自然资源和规划局、市住建局、市行政审批局、市税务局等相关部门给予政策支持。

（二）关于实施主体。危旧住房实施主体可以包括以下情形：经法定程序授权或委托的物业权利人代表、物业权利人经法定程序授权或委托的国有或国有控股公司。

（三）关于改造方式。城市危旧住房可采取以下方式实施改造提升。一是维修加固。在不影响房屋结构安全的前提下，通过局部拆换（或加固）建筑组成部分、强化安全防护措施等方式予以改造。二是拆除新建。拆除新建分为拆除翻建和拆除扩建两种形式。（1）拆除翻建。通过不增加户数，基本不增加建筑面积（增加的面积符合本意见规定），优化公共服务设施予以改造。（2）拆除扩建。通过适当增加户数、面积、公共服务设施等予以改造。

（四）关于居民应分摊成本。居民应分摊的新建成本包括：原面积部分应分摊综合新建成本扣除政府补助部分；因共用设施（公摊）和为符合设计规范最低标准增加的面积部分，按新建成本分担；其他新增面积部分，按照不高于市场价格的90%负担，具体标准由县（市、区）政府（管委会）制定。如：某业主原住房面积60㎡，新建后分得住房100㎡，其中因公摊增加了5㎡；则该业主应分摊成本为：60*（新建成本价－政府补贴）+5*新建成本价+35*不高于市场价格的90%。

（五）关于工作流程。危旧住房改造工作流程可分为六个阶段：前期工作、方案设计、方案审查、实施建设、验收交付、产权登记。

1、前期工作。属地党委、政府指导物业权利人成立临时党支部。明确实施主体，划定改造范围，开展现场调查，第一轮征询相关权利人改造意愿须征得不低于90%权利人同意后进行方案设计。（改造意愿需经不低于90%权利人同意）

2、方案设计。方案设计阶段统筹考虑安置方案、资金方案和建设方案，结合既有控规情况，多轮协调互动，形成综合最优方案，并进行第二轮征询相关权利人意见，须征得不低于90%权利人同意后方可确定方案。（安置方案、资金方案和建设方案需经不低于90%权利人同意）

3、方案审查。改造方案需经属地政府专题会议研究。主城区改造项目经区政府（管委会）同意后，由属地住建部门上报到市住建局，市住建局组织相关市直部门会商后，提报市政府专题会议研究。涉及控规调整的，一并研究确定。

4、实施建设。实施主体应与相关权利人签订安置补偿等相关协议，95%权利人签订通过后，按照工程建设基本程序，办理立项、规划、用地、施工等手续（豁免办理的除外）。（安置补偿等相关协议需经95%权利人签订通过）

5、验收交付。所在县（市、区）政府（管委会）督促项目实施主体完成相关设施的移交、运营管理等事宜，落实安置补偿等协议约定内容。

6、产权登记。新建不动产以共同共有的形式先登记在全部权利人名下，然后按照析产或转移登记将房产登记到每个权利人名下。

（六）关于支持政策。

1、规划政策。改建项目与规划用地性质不一致的，经属地政府确定规划近期不实施，可按方案设计对控规进行优化调整，办理相关建设审批手续。危旧住房改造项目，在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，对建筑间距、建筑退让、建筑面宽、建筑密度、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行控制，但不得损害或降低相邻住宅的采光、通风、通行等方面的权益。新建项目应执行现行国家工程建设消防技术标准，如因受客观条件限制确实无法满足的，应采取设置防火墙、提高建筑耐火等级、增设室内室外消防设施等措施使建筑满足消防安全设计要求。

拆除翻建项目不得增加改造户数，允许地上建筑规模增量不超过30%。物业权利人按照不低于现有房屋套内面积的原则置换新房，厨房卫生间面积达不到《住宅项目规范》最低标准的，可以适当增加面积，其中厨房增加到不低于3.5平方米，卫生间增加到不低于2.5平方米；套内建筑面积大于90平方米的，原则上不再增加套内面积。翻建危旧住房不增加建筑面积的，无需办理规划用地审批，直接办理建设工程规划许可手续。

拆除扩建项目鼓励增加地下停车位、地下室，有条件的可增加商业用房、配售型保障性住房、商品住房等，销售和运营资金用来平衡本项目资金缺口。

城市危旧住房改造项目如符合《山东省国防动员办公室关于规范防空地下室易地建设审批条件的意见》规定的不宜修建防空地下室的情形的，可申请易地建设。

2．土地政策。对拆除翻建不增加建筑面积的危旧住房改造项目，可继续按原证载土地权利性质使用土地，无需办理供地手续。对增加建筑面积的危旧住房改造项目，需根据增加的建筑面积办理协议出让手续，缴纳相应土地出让金。危旧住房改造项目可按上述原则保持原划拨用地性质，也可在实施过程中，结合居民意愿办理划拨用地协议出让手续，由宗地全部权利人作为土地使用权人，出让金按照原划拨土地上房屋性质、改造后增加的计容建筑面积等实际情况进行核算，由宗地权利人按照权利份额和性质共同承担。

3．资金支持政策。危旧住房改造资金来源主要包括：物业权利人自筹的改造经费；实施主体投入的改造资金；国有企业参与改造项目增加面积的销售及开发收益；按规定可使用的住宅专项维修资金；相关部门争取到的国家及省补助资金和中央预算内资金；市、区级政府补助资金或奖励资金。

4、税费政策。改造项目符合国家、省有关规定的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策。

5、金融政策。纳入危旧住房改造的项目，物业权利人可提取夫妻及直系亲属名下的公积金用于改造资金和房屋装修。鼓励金融机构和公积金中心提供贷款支持，因抵押物灭失，金融机构无法提供贷款的，鼓励担保机构为物业权利人提供担保。

截至目前，未收到群众意见或建议。