住房和城乡建设行业经济运行情况主要取决于房地产业的发展态势，现将全市房地产业发展情况简要汇报如下。

一、主要特点和发展趋势

2017年1-11月，全市房地产市场总体运行平稳，供给增幅明显，销售持续活跃，库存稳步回升，去化周期趋于合理。

• 开发土地购置同比转增，成交金额增幅明显。

1-11月份，全市房地产开发土地成交面积354.09万?，同比微增1.57%；成交金额66.01亿元，同比增长39.09%；成交均价124万元/亩，同比上涨36.95%。其中，住宅用地成交面积230.67万?，同比微增0.25%；成交金额46.72亿元，同比增长30.01%；成交均价135万元/亩，同比上涨29.68%。

市城区（市本级）房地产开发土地成交面积135.42万?，同比微增1.00%；成交金额36.32亿元，同比增长51.76%；成交均价179万元/亩，同比上涨50.25%。其中，住宅用地成交面积69.40万?，同比下降28.77%；成交金额21.94亿元，同比增长13.60%；成交均价211万元/亩，同比上涨59.49%。

（二）开发步伐持续平稳，投资、开工、竣工同比增长。

1-11月份，全市完成开发投资169.17亿元，同比增长7.02%；新开工面积523.11万?，同比增长47.21%；竣工面积469.06万?，同比增长44.77%。其中，住宅完成投资135.46亿元，同比增长2.38%；新开工433.75万?，同比增长54.05%；竣工339.01万?，同比增长58.37%。

市城区完成开发投资75.93亿元，同比下降18.17%；新开工面积192.22万?，同比增长57.33%；竣工面积336.97万?，同比增长75.30%。其中，住宅完成投资61.14亿元，同比下降20.51%；新开工142.62万?，同比增长71.93%；竣工227.59万?，同比增长115.24%。

（五）成交价格同比上涨，成交金额同比增幅明显。

1-11月份，全市新建商品房销售额307.83亿元，同比增长25.57%；年度均价4700元/?,同比上涨5.97%；当月均价5303元/?,同比上涨15.11%，环比上涨xxxx%。其中，商品住房销售额257.17亿元，同比增长21.25%；年度均价4342元/?,同比上涨4.74%；当月均价4880元/?,同比上涨10.98%，环比上涨xxxx%。

市城区新建商品房销售额132.10亿元，同比增长6.46%；年度均价5730元/?,同比上涨9.04%；当月均价5730元/?,同比上涨6.33%，环比上涨xxxx%。其中，商品住房销售额112.88亿元，同比增长1.13%；年度均价5500元/?,同比上涨7.65%；当月均价5500元/?,同比上涨3.54%，环比上涨xxxx%。

（六）二手房市场持续平稳，成交价格涨幅明显。

1-11月份，全市二手房成交面积和金额同比增长，增幅分别为20.47%和45.98%；成交套数8116套，同比增长26.50%；年度均价4221元/?,同比上涨21.18%。其中二手住房成交面积和成交金额同比分别增长22.50%和42.35%；成交套数7312套，同比增长20.56%；年度均价4015元/?,同比上涨16.21%。

市城区二手房成交面积和金额增幅明显，同比增幅分别为35.69%和54.25%；成交套数4785套，同比增长37.07%；年度均价5063元/?,同比上涨13.67%。其中二手住房成交面积和成交金额同比增幅分别为27.08%和44.31%；成交套数4215套，同比增长28.31%；年度均价5026元/?,同比上涨13.56%。

（七）企业筹资情况缓解，但项目商业贷款依然偏紧。

1-11月份，房地产开发企业到位资金438.84亿元，同比增长67.05%。本年度新筹集资金324.43亿元，同比增长54.77%。其中，本年度银行贷款新增89.67亿元，同比增长272.00%，其占比达到27.64%，但银行贷款绝大部分为棚改项目政策性贷款，反映出开发企业项目商业贷款情况依然整体偏紧。

（八）住房公积金期末存贷比较低，结余数额较多。

1-11月份，全市住房公积金当年归集24.97亿元，同比增长15.49%，累计归集167.64亿元；当年贷款28.46亿元，同比增长29.01%，累计贷款153.52亿元；当年提取14.34亿元，同比增长16.02%，累计提取59.99亿元；期末缴存余额107.65亿元，当期存贷比113.98%，但期末存贷比仅攀升到74.68%,同比提升18.54%。

二、存在问题和主要原因

1-11月份，我市商品房供给增幅明显，销售持续活跃，库存稳步回升，去化周期趋于合理。截至11月底，全市商品房和商品住房库存分别为589.88万?、470.71万?，去化周期分别约为9.83个月、8.67个月。整体来看，全市商品房去化周期已趋于合理，但区域及结构差异较大。

• 商品住房库存区域差异较大，区域分化明显。

从区域来看，差异较大，呈现两极分化状态。从11月底各县（市区）商品住房库存情况来看，莘县、茌平和东阿三县库存偏少，去化周期偏小（5.12个月、5.38个月和5.99个月）；其他县市区库存较为合理，去化周期处于合理区间（7-14个月）内。

• 库存结构差异较大，土地供应结构有待优化。

从库存结构来看，办公、商业等非商品住房去化压力较大，反映出前期非住宅用地供应偏多，土地供应结构有待进一步优化。从11月底全市商品房库存情况来看，商品住房库存去化周期约为8.67个月（较上期缩短0.01个月），而非商品住房库存去化周期约为20.87个月（较上期缩短1.88个月），两者差异较大。另外，各县市区非商品住房库存去化周期差异较大，?者（103.95个月）与低者（8.73个月）相差约95个月。

• 土地购置同比微增，住宅用地供应速度有待加快。

1-11月份，全市房地产开发土地购置面积354.09万?，同比增长1.57%；其中，住宅用地购置面积230.67万?，同比增长0.25%。开发土地购置同比微增，但住宅用地购置增幅较小，故住宅用地供应速度有待进一步加快。

• 二手房市场成交平稳，价格涨幅较大。

全市二手房市场呈现“量价齐涨”态势。1-11月份二手房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长20.47%、45.98%和26.50%，年度均价同比上涨21.18%；二手住房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长22.50%、42.35%和20.56%，年度均价同比上涨16.21%。

市城区二手房市场亦呈现“量价齐涨”态势。1-11月份二手房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长35.69%、54.25%和37.07%，年度均价同比上涨13.67%；二手住房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长27.08%、44.31%和28.31%，年度均价同比上涨13.56%。

（注：受不动产登记等因素影响，阳谷县无数据）。

• 房地产开发企业项目商业贷款整体偏紧。

受金融机构对房地产行业的信贷、信托政策趋紧影响，开发企业项目商业贷款整体偏紧。1-11月份，全市房地产开发企业新筹集资金中银行贷款新增89.67亿元，同比增长272.00%，占比达到27.64%，但银行贷款绝大部分为棚改项目政策性贷款，项目商业贷款情况依然整体偏紧，致使后续开发动力不足。

• 税收占比略有增长，贡献率整体仍然偏弱。

1-11月份，全市地税收入（含非税收入，下同）86.88亿元，可比增长24.91%（可比口径同比增长，下同）。其中，全市房地产业税收23.44亿元，可比增长53.88%，高于地税收入同期增幅约29个百分点；占比（占全市地税收入比例）为26.98%，较去年同期提高约4个百分点。虽然对地方税收仍起到重要支撑作用，但贡献率较2014年同期仅略有增加。

• 房地产企业抵御风险能力较差。

目前全市房地产企业虽已发展到293家，但二级（含）以上企业仅有32家。大部分中小企业资金实力较弱，很难抵御激烈的市场竞争和市场变化，一旦开发项目销售低迷，就会陷入困境。

三、下一步工作建议

促进房地产市场平稳健康发展，不仅是经济工作、社会工作，更是重要的政治任务。针对当前市场运行出现的新情况、新变化、新趋势，在研究探讨构建房地产市场平稳健康发展长效机制的同时，要严格按照国家、省和市有关精神，积极落实《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（聊政办发【2017】18号）有关措施，及时分析形势、判断趋势，因城因地施策，努力精准调控，以便达到市场供需适应、动态均衡、健康运行、持续发展。

• 加强市场监测分析。

首先，为了准确掌握现实库存状况和潜在供应能力，做到情况明、底数清，要摸清滞销商品住宅情况、已开工未批预售、已供地未开工商品住宅情况。其次，结合库存数据，依托商品房销售网签备案和房地产市场交易信息日报系统，对商品房特别是商品住宅的成交量、成交额、均价、去化周期等指标进行重点监测、定期分析，为精准调控提供依据。第三，在测算现实去化周期的同时，亦要测算潜在去化周期，对已开工未批预售、已供地未开工商品住宅面积的变化情况进行动态监测。

• 科学设置调控区间。

科学设置监测指标，相机采取调控措施，使房地产市场在一个箱体内平稳有序运行，向上不碰顶，向下不触底。即“遵循市场规律，供需双向调节；实行区间调控，保障平稳运行；减少剧烈波动，防止大起大落”。为此，结合本地实际，对商品住宅市场运行设三条线：一是现实去化周期，上限是14个月，下限为9个月（市城区，其他县市7个月）；二是潜在去化周期，上限是24个月，下限为15个月；三是房价涨幅，根据当地经济发展状况、居民收入水平合理确定，原则上当年商品住宅网签销售均价同比涨幅不得高于上一年度城镇居民人均可支配收入增幅，可以按月分解量化、密切监控。

• 及时调整相关政策。

为保障市场平稳运行、减少市场剧烈波动，需对监测指标认真观察、提前预判、相机调控。针对“去库存、稳房价”的任务目标，要因城因地因时施策，及时做好“转段”，一方面，对去化周期较大的区域要加大去化力度；另一方面，对去化周期严重偏小的区域要适当加大供应力度；第三方面，对去化周期处于合理区间的区域亦要做好动态监控，适时预警。对去化周期已经低于警戒线的区域，可考虑适当增加住宅及用地供应，停止执行购房补贴政策、调整棚改货币化安置比例、降低住房公积金贷款额度，必要时可以提高二三套房首付比例及贷款利率；对市场过热的，还可以依法综合采取限贷、限购、限制转让等措施，适时扩大限贷、限购范围。

按照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，根据省厅房地产市场长效机制建设精神，结合我市实际，制定并完善适应市场规律的房地产市场长效机制和基础性制度，大体上包括三项机制、十二项制度。三项机制包括：房地产市场调控联动机制、多层次住房供给联动机制和相邻城镇间房地产联动机制；十二项制度包括：一是商品房预售许可和资金监管制度；二是开发企业资质管理制度；三是与信贷、公积金、税收挂钩的购房资格审核制度；四是限制炒房的交易制度；五是商品住宅销售价格管理制度；六是购租并举的住房制度；七是商品房销售、二手房交易和房屋租赁网签制度；八是房地产开发项目建设条件意见书制度；九是开发项目竣工综合验收制度；十是二手房交易房源核验及资金监管制度；十一是房地产中介机构备案和从业人员实名登记制度；十二是房地产行业信用管理制度。

为保障市场平稳运行、减少市场剧烈波动，各县市区要认真观察监测、提前预判趋势、相机施策调控、及时做好“转段”。

一是灵活调控商品住宅供应。

一方面，对去化周期较大的区域要加大去化力度；另一方面，对去化周期严重偏小的区域要适当加大供应力度；第三方面，对去化周期处于合理区间的区域亦要做好动态监控，适时预警。

例如，莘县、茌平和东阿三县商品住宅现实去化周期低于合理区间，宜适当关注并适当加大供应力度；另外，阳谷、茌平和高唐三县潜在去化周期明显偏小，亦宜适加关注并适当加大供应力度。

二是进一步优化土地供应结构。

从库存结构来看，办公、商业等非商品住房去化压力较大。针对茌平（103个月）、冠县（95个月）、莘县（51个月）宜采取停批政策。

三是加强商品住宅价格调控。

从商品住宅登记销售价格涨幅来看，临清（23.31%）、茌平（20.39%）、阳谷（10.741%）和莘县（10.09%）等4县市区价格涨幅较大，已超出上年度城镇居民人均可支配收入增幅（7.9%），宜加强价格调控。