住房和城乡建设行业经济运行情况主要取决于房地产业的发展态势，下面简要就全市房地产业发展情况汇报如下。

一、主要特点和发展趋势

2017年1-10月，全市房地产市场总体运行平稳，供给增幅明显，销售持续活跃，库存稳步回升，去化周期趋于合理。

• 开发土地购置同比下降，成交金额增幅收窄。

1-10月份，全市房地产开发土地成交面积299.55万?，同比下降9.94%；成交金额50.61亿元，同比增长15.14%；成交均价113万元/亩，同比上涨27.84%。其中，住宅用地成交面积190.67万?，同比下降12.31%；成交金额37.42亿元，同比增长12.24%；成交均价131万元/亩，同比上涨28.01%。

市城区（市本级）房地产开发土地成交面积106.72万?，同比下降16.96%；成交金额24.26亿元，同比增长10.52%；成交均价152万元/亩，同比上涨33.09%。其中，住宅用地成交面积53.42万?，同比下降42.91%；成交金额15.78亿元，同比下降12.27%；成交均价197万元/亩，同比上涨53.66%。

（二）开发步伐持续平稳，投资、开工、竣工同比增长。

1-10月份，全市完成开发投资156.09亿元，同比增长6.44%；新开工面积511.88万?，同比增长50.04%；竣工面积469.06万?，同比增长49.03%。其中，住宅完成投资125.76亿元，同比增长2.40%；新开工424.24万?，同比增长58.18%；竣工339.01万?，同比增长65.62%。

市城区完成开发投资70.81亿元，同比下降20.01%；新开工面积190.88万?，同比增长56.88%；竣工面积336.97万?，同比增长78.19%。其中，住宅完成投资56.66亿元，同比下降23.20%；新开工142.62万?，同比增长72.04%；竣工227.59万?，同比增长121.76%。

（五）成交价格同比上涨，成交金额同比增幅明显。

1-10月份，全市新建商品房销售额280.71亿元，同比增长31.94%；年度均价4649元/?,同比上涨5.42%；当月均价xxxx元/?,同比上涨xxxx%，环比上涨xxxx%。其中，商品住房销售额235.98亿元，同比增长28.67%；年度均价4300元/?,同比上涨4.64%；当月均价xxxx元/?,同比上涨xxxx%，环比上涨xxxx%。

市城区新建商品房销售额125.19亿元，同比增长19.53%；年度均价5730元/?,同比上涨9.54%；当月均价xxxx元/?,同比上涨xxxx%，环比上涨xxxx%。其中，商品住房销售额107.67亿元，同比增长14.89%；年度均价5500元/?,同比上涨8.44%；当月均价xxxx元/?,同比上涨xxxx%，环比上涨xxxx%。

（六）二手房市场持续平稳，成交价格涨幅明显。

1-10月份，全市二手房成交面积和金额同比增长，增幅分别为15.55%和39.52%；成交套数7587套，同比增长20.93%；年度均价4209元/?,同比上涨20.74%。其中二手住房成交面积和成交金额同比分别增长17.15%和35.67%；成交套数6801套，同比增长14.82%；年度均价4011元/?,同比上涨15.81%。

市城区二手房成交面积和金额增幅明显，同比增幅分别为31.25%和49.20%；成交套数4575套，同比增长31.24%；年度均价5064元/?,同比上涨13.68%。其中二手住房成交面积和成交金额同比增幅分别为22.32%和38.87%；成交套数4005套，同比增长22.10%；年度均价5026元/?,同比上涨13.53%。

（七）企业筹资情况缓解，但项目商业贷款依然偏紧。

1-10月份，房地产开发企业到位资金425.33亿元，同比增长71.79%。本年度新筹集资金310.80亿元，同比增长59.52%。其中，本年度银行贷款新增89.04亿元，同比增长294.78%，其占比达到28.65%，但银行贷款绝大部分为棚改项目政策性贷款，反映出开发企业项目商业贷款情况依然整体偏紧。

（八）住房公积金期末存贷比较低，结余数额较多。

1-10月份，全市住房公积金当年归集22.59亿元，同比增长15.79%，累计归集165.26亿元；当年贷款26.32亿元，同比增长30.56%，累计贷款151.38亿元；当年提取12.90亿元，同比增长15.80%，累计提取58.55亿元；期末缴存余额106.71亿元，当期存贷比116.51%，但期末存贷比仅攀升到74.21%,同比提升17.79%。

二、存在问题和主要原因

1-10月份，我市商品房供给增幅明显，销售持续活跃，库存稳步回升，去化周期趋于合理。截至10月底，全市商品房和商品住房库存分别为611.82万?、487.05万?，去化周期分别约为9.93个月、8.68个月。整体来看，全市商品房去化周期已趋于合理，但区域及结构差异较大。

• 商品住房库存区域差异较大，区域分化明显。

从区域来看，差异较大，呈现两极分化状态。从10月底各县（市区）商品住房库存情况来看，部分县市区库存偏少，去化周期偏小（4.44个月）；其他县市区库存较为合理，去化周期处于合理区间（7-14个月）内。

• 库存结构差异较大，土地供应结构有待优化。

从库存结构来看，办公、商业等非商品住房去化压力较大，反映出前期非住宅用地供应偏多，土地供应结构有待进一步优化。从10月底全市商品房库存情况来看，商品住房库存去化周期约为8.68个月（较上期缩短1.63个月），而非商品住房库存去化周期约为22.75个月（较上期缩短18.61个月），两者差异较大。另外，各县市区非商品住房库存去化周期差异较大，?者（101.40个月）与低者（11.25个月）相差约90个月。

• 土地购置同比下降，住宅用地供应速度有待加快。

1-10月份，全市房地产开发土地购置面积299.55万?，同比下降9.94%；其中，住宅用地购置面积190.67万?，同比下降12.31%。开发土地购置同比下降，且住宅用地购置降幅放大，故土地供应速度有待进一步加快。

• 二手房市场成交平稳，价格涨幅较大。

全市二手房市场呈现“量价齐涨”态势。1-10月份二手房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长15.55%、39.52%和20.93%，年度均价同比上涨20.74%；二手住房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长17.15%、35.67%和14.82%，年度均价同比上涨15.81%。

市城区二手房市场亦呈现“量价齐涨”态势。1-10月份二手房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长31.25%、49.20%和31.24%，年度均价同比上涨13.68%；二手住房成交面积、成交金额、成交套数同比分别增长22.32%、38.87%和22.10%，年度均价同比上涨13.53%。

（注：受不动产登记等因素影响，阳谷县无数据）。

• 房地产开发企业项目商业贷款整体偏紧。

受金融机构对房地产行业的信贷、信托政策趋紧影响，开发企业项目商业贷款整体偏紧。1-10月份，全市房地产开发企业新筹集资金中银行贷款新增89.04亿元，同比增长294.78%，占比达到28.65%，但银行贷款绝大部分为棚改项目政策性贷款，项目商业贷款情况依然整体偏紧，致使后续开发动力不足。

• 税收占比略有增长，贡献率整体仍然偏弱。

1-10月份，全市地税收入（含非税收入，下同）80.10亿元，可比增长25.81%（可比口径同比增长，下同）。其中，全市房地产业税收21.66亿元，可比增长54.14%，高于地税收入同期增幅约28个百分点；占比（占全市地税收入比例）为27.05%，较去年同期提高约5个百分点。虽然对地方税收仍起到重要支撑作用，但贡献率较2014年同期仍有所减弱。

• 房地产企业抵御风险能力较差。

目前全市房地产企业虽已发展到293家，但二级（含）以上企业仅有32家。大部分中小企业资金实力较弱，很难抵御激烈的市场竞争和市场变化，一旦开发项目销售低迷，就会陷入困境。

三、下一步工作建议

促进房地产市场平稳健康发展，不仅是经济工作、社会工作，更是重要的政治任务。针对当前市场运行出现的新情况、新变化、新趋势，在研究探讨构建房地产市场平稳健康发展长效机制的同时，要严格按照国家、省和市有关精神，积极落实《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》（聊政办发【2017】18号）有关措施，及时分析形势、判断趋势，因城因地施策，努力精准调控，以便达到市场供需适应、动态均衡、健康运行、持续发展。

• 加强市场监测分析。

首先，为了准确掌握现实库存状况和潜在供应能力，做到情况明、底数清，要摸清滞销商品住宅情况、已开工未批预售、已供地未开工商品住宅情况。其次，结合库存数据，依托商品房销售网签备案和房地产市场交易信息日报系统，对商品房特别是商品住宅的成交量、成交额、均价、去化周期等指标进行重点监测、定期分析，为精准调控提供依据。第三，在测算现实去化周期的同时，亦要测算潜在去化周期，对已开工未批预售、已供地未开工商品住宅面积的变化情况进行动态监测。

• 科学设置调控区间。

科学设置监测指标，相机采取调控措施，使房地产市场在一个箱体内平稳有序运行，向上不碰顶，向下不触底。即“遵循市场规律，供需双向调节；实行区间调控，保障平稳运行；减少剧烈波动，防止大起大落”。为此，结合本地实际，对商品住宅市场运行设三条线：一是现实去化周期，上限是14个月，下限为9个月（市城区，其他县市7个月）；二是潜在去化周期，上限是24个月，下限为15个月；三是房价涨幅，根据当地经济发展状况、居民收入水平合理确定，原则上当年商品住宅网签销售均价同比涨幅不得高于上一年度城镇居民人均可支配收入增幅，可以按月分解量化、密切监控。

• 及时调整相关政策。

为保障市场平稳运行、减少市场剧烈波动，需对监测指标认真观察、提前预判、相机调控。针对“去库存、稳房价”的任务目标，要因城因地因时施策，及时做好“转段”，一方面，对去化周期较大的区域要加大去化力度；另一方面，对去化周期严重偏小的区域要适当加大供应力度；第三方面，对去化周期处于合理区间的区域亦要做好动态监控，适时预警。对去化周期已经低于警戒线的区域，可考虑适当增加住宅及用地供应，停止执行购房补贴政策、调整棚改货币化安置比例、降低住房公积金贷款额度，必要时可以提高二三套房首付比例及贷款利率；对市场过热的，还可以依法综合采取限贷、限购、限制转让等措施，适时扩大限贷、限购范围。

按照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，根据省厅房地产市场长效机制建设精神，结合我市实际，制定并完善适应市场规律的房地产市场长效机制和基础性制度，大体上包括三项机制、十二项制度。三项机制包括：房地产市场调控联动机制、多层次住房供给联动机制和相邻城镇间房地产联动机制；十二项制度包括：一是商品房预售许可和资金监管制度；二是开发企业资质管理制度；三是与信贷、公积金、税收挂钩的购房资格审核制度；四是限制炒房的交易制度；五是商品住宅销售价格管理制度；六是购租并举的住房制度；七是商品房销售、二手房交易和房屋租赁网签制度；八是房地产开发项目建设条件意见书制度；九是开发项目竣工综合验收制度；十是二手房交易房源核验及资金监管制度；十一是房地产中介机构备案和从业人员实名登记制度；十二是房地产行业信用管理制度。

为保障市场平稳运行、减少市场剧烈波动，各县市区要认真观察监测、提前预判趋势、相机施策调控、及时做好“转段”。

一是灵活调控商品住宅供应。

一方面，对去化周期较大的区域要加大去化力度；另一方面，对去化周期严重偏小的区域要适当加大供应力度；第三方面，对去化周期处于合理区间的区域亦要做好动态监控，适时预警。

例如，莘县商品住宅现实去化周期低于合理区间，宜适当关注并适当加大供应力度；另外，阳谷县、高唐县和茌平县潜在去化周期明显偏小，亦宜适当关注并适当加大供应力度。

二是进一步优化土地供应结构。

从库存结构来看，办公、商业等非商品住房去化压力较大。针对东阿县（38个月）宜采取控批或缓批政策；针对茌平县（101个月）、冠县（68个月）、莘县（65个月）宜采取停批政策。

三是加强商品住宅价格调控。

从商品住宅登记销售价格涨幅来看，茌平（17.65%）、莘县（12.50%）、临清市（12.10%）、阳谷县（10.51%）和市城区（8.44%）等5县市区价格涨幅较大，已超出上年度城镇居民人均可支配收入增幅（7.9%），宜加强价格调控。