为进一步加强住宅专项维修资金管理，保障共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，我局会同市财政局、市自然资源和规划局研究制定了《聊城市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）。有关内容解读如下：

 一、《办法》起草背景

 住宅专项维修资金被称为房屋的“养老金”,涉及群众最关心最直接最现实的利益。2005年4月28日,聊城市出台了《聊城市商品住宅专项维修资金缴存使用管理规程（试行）》,2006年9月12日出台了《聊城市商品住宅专项维修资金使用办法》至今已实施了17年之久,在全市住宅维修养护管理工作中发挥了重要的指导作用。2021年3月1日《聊城市物业管理条例》发布施行。为落实《聊城市物业管理条例》要求，完善维修资金补建、续筹和规范使用的政策体系，健全业主大会决策、业委会（物管会）执行、广大业主监督的运行机制，实现维修资金归集到位，使用高效，监管有力，不断提高维修资金的科学管理水平，建立可持续的住宅维修和更新、改造长效机制。市住房和城乡建设局起草了《聊城市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）。

 二、《办法》制定依据

本实施方案主要依据住建部根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《 山东省物业管理条例》、《聊城市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际,制定了本办法。本办法征求了各县（市、区）及有关市直部门意见，组织完成会签。已通过合法性审查。

         三、《办法》主要内容

《办法》共分五章四十九条，主要包括第一章总则，第二章交存，第三章使用，第四章监督管理，第五章附则。

   （一）严格维修资金首期交存

一是商品住宅、非住宅的业主应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金一次性足额交存至维修资金专户，任何单位和个人不得代收。建设单位应当督促业主交存，业主未按规定交存首期维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

二是截至竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金，在房屋出售时可向业主收回。已交付但业主未按规定交存维修资金的房屋，由建设单位交存首期维修资金，建设单位有权向业主追偿。

三是建设单位应当交存的维修资金可从监管的预售资金中划转。开发企业申请办理商品房预售资金监管终止手续时，应提供已交付商品房和未售商品房维修资金交存相关材料。

   （二）推进维修资金续筹工作

一是房屋账户内的维修资金余额不足首期交存额30%的，物业主管部门应当向小区业主委员会(物业管理委员会) 或相关业主发出续交通知，相关业主接到通知后应当及时续交。

二是续交标准分两档，一档为续交后房屋账户内余额达到现行首期维修资金的标准，二档为续交后房屋账户内余额达到现行首期维修资金标准的50%,具体续交档次的选择由业主共同决定。

三是公共收益在扣除合理成本后归业主共有，扣除业主委员会（物业管理委员会）办公和业主大会同意的其他经费后，扣除比例按公共收益的20%，剩余部分用于交存、补充维修资金。

   （三）加强维修资金规范使用

维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

计划使用主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命 为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，通常一次集中表决一个或多个维修项目，可以一次表决不超过连续两年的维修资金年度使用计划。

一般使用主要适用于涉及全体或者部分业主的，临时发生并 需要在较短时间内完成的物业共用部位、共用设施设备非紧急性的维修、更新和改造，通常一次表决一个维修项目。

应急使用适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即进行的维修、更新和改造，采取应急程序时事前不用表决、事后公示。

支持和鼓励建立救急维修制度，以小区为单位建立救急维修账户，通过业主共同决定，将房屋账户增值部分和公共收益存入救急维修账户，用于紧急情况下的维修。

  （四）其他方面

一是县(市、区)物业主管部门应当采用公开招标方式，开立维修资金专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专业银行的依据，控制专户管理银行数量。

二是维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会监督。

三是各县（市、区）建立健全维修资金档案管理制度，维修项目档案应当长期保存。

 四、实质性解读

    （一）关于《办法》的适用范围。

本办法所称维修资金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。《办法》适用于本市行政区域内商品住宅、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，按照本办法规定交存维修资金。

（二）关于《办法》的职责分工。

《办法》明确，市住房城乡建设主管部门会同市财政部门负责对全市维修资金的指导和监督，县（市、区）物业主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。不动产登记部门将住宅及其配套开发的商业用房的房屋信息推送至大数据中心，实现数据共享，街道办事处、镇人民政府负责指导监督本辖区内业主、业主大会维修资金的使用、续筹、补交、补建等工作，调解处理因维修资金使用产生的矛盾纠纷。

（三）关于维修资金的交存和使用。

商品住宅的业主应当在办理住宅交付手续前交存首期维修资金，建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按相关规定交存维修资金，并督促业主交存。出售公有住房应从售房款中提取维修资金，业主按照建筑面积交存维修资金。维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用，计划使用和一般使用经业主表决同意后组织实施维修，应急使用经现场查验后组织实施维修，维修完毕后进行公示。维修资金可按照计划使用程序，用于购买电梯维修更新改造有关保险。

 （四）关于维修资金的监督管理。

维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主查询。维修资金可按国家有关规定用于定期组合存款等，确保资金安全和保值增值，增值收益定期分配。维修资金管理情况应定期开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。省、设区的市住房城乡建设部门加强维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，并会同同级财政部门组织维修资金检查活动。

 六、解读机构、解读人

解读机构：聊城市住房和城乡建设局

联 系 人：李侠

联系电话：0635-8492167